Vista de Mestalla desde la Avenida Aragón. Foto: VPVALÈNCIA. Ceetrus -antigua Immochan-, compañía que gestiona alrededor de 400 centros comerciales en 12 países de Europa y Asia, es otra de las firmas interesadas en las parcelas de Mestalla. Así lo indican a Valencia Plaza fuentes conocedoras del proceso de venta convocado por el Valencia CF a través de Deloitte, en el que sitúan a la multinacional francesa como el socio comercial de uno de los equipos que mantienen sus opciones a día de hoy para hacerse con los terrenos.
La empresa, según agregan las mismas fuentes, acudió al proceso asesorada en materia de precios por una promotora española que, sin embargo, no se encontraría entre los integrantes del equipo de Ceetrus. Preguntadas al respecto por este diario, fuentes oficiales de la mercantil ni confirman ni desmienten su concurrencia en el proceso, sobre el que tampoco aclaran si la enseña -en compañía o en solitario- ha presentado o no una de las 'ofertas no vinculantes' que tendría en estos momentos el Valencia CF sobre la mesa.
Ceetrus, cuya directora general en España es Teresa Verdugo, se autodefine como una empresa experta en "el sector inmobiliario comercial", en concreto "en toda la cadena de creación de valor, desde la inversión hasta la gestión dinámica de activos a través del diseño, el marketing, la gestión y la promoción de centros comerciales".
En este sentido se trata de un actor diferente a los trascendidos hasta la fecha, que tenían un perfil más orientado a la explotación residencial de los terrenos. Cabe subrayar al respecto que de los alrededor de 100.000 metros cuadrados de techo que comercializa el Valencia aproximadamente el 40% de esta edificabilidad corresponde a suelo terciario, principalmente comercial -también con la posibilidad de desarrollos hoteleros o de oficinas-.
Tal circunstancia ha sido destacada por muchos de los aspirantes como un inconveniente por las dudas sobre la rentabilidad de un gran proyecto comercial en el lugar, que además está previsto que se desarrolle en semisótano. Al respecto, según destacan fuentes del sector inmobiliario, los equipos con un proyecto comercial claro y rentable para el espacio -como podría ser el caso del de Ceetrus- estarían en condiciones de presentar una mejor oferta por las parcelas.
La compañía francesa cuenta actualmente con decenas de "galerías comerciales" -según su terminoloía- gestionadas en España, principalmente los centros de Alcampo repartidos por todo el país -entre ellos el valenciano de Alboraya-. Además cuenta con complejos comerciales en Madrid, Alicante, Burgos, La Rioja, Asturias o Cádiz.
Además de Ceetrus, tal y como viene informando este diario, entre los aspirantes a quedarse los terrenos se encontraría el fondo Cerberus. Sobre la concurrencia de la firma americana fuentes conocedoras del proceso insisten en que, pese a que la compañía tiene sus dudas sobre la rentabilidad de la operación, conviene todavía tenerla en cuenta, puesto que conservaría opciones de pelear por los activos.
El problema con el que se encuentra el fondo es que acostumbra a materializar operaciones que le garanticen anualmente una Tasa Interna de Retorno (TIR) del 15%, si bien la operación de Mestalla exige justo lo contrario los primeros años: esperar sin lograr retorno alguno, puesto que el Valencia CF necesita el dinero de la venta para retomar y concluir las obras del nuevo estadio, proceso durante el que necesitará seguir disputando los partidos de fútbol en el actual coliseo.
Todo ello, sumado a los trabajos de demolición y al desarrollo del nuevo proyecto urbanístico, podría llevar al nuevo propietario a no poder rentabilizar su inversión hasta 2021 o 2022, una espera considerable para tratarse de una operación de tantos millones. El club de fútbol, pese a que no ha puesto precio a sus activos, los valora en 120 millones.
Las mencionadas complejidades de la operación, como viene detallando este periódico, han dejado en el camino a los aspirantes españoles cuyo interés había trascendido hasta la fecha. Entre ellos, un total de tres equipos que contaban con la participación un socio valenciano para la compra de los terrenos han rehusado a formalizar su oferta a título individual.
El caso más llamativo es el de Atitlan. El grupo inversor de Roberto Centeno y Aritza Rodero era uno de los que más expectativas había generado tras su exitosa operación de 2017 para la adquisición de 100.000 metros cuadrados en el PAI del Grao, en aquella ocasión con el respaldo financiero del fondo británico Hayfin Capital y en compañía de la familia Martinavarro y el empresario Francisco Martínez.
Pero esta vez, según ha podido confirmar este diario, la firma no liderará la ofensiva de ninguno de los equipos, si bien no se descarta que pudiera adherirse a alguno de los que sí han materializado la presentación de una oferta no vinculante por los terrenos, tal y como parece estar intentando el fondo Patron Capital -que también renunció a concurrir en solitario tras analizar la operación-.
En la misma línea, tampoco jugará un rol protagonista la constructora Bertolín, otra de las empresas valencianas que se encontraban entre el abanico de invitados iniciales del Valencia CF. El equipo de la enseña, tras analizar en profundidad la documentación, decidió finalmente dar un paso atrás, tal y como también hizo la promotora valenciana Grupo Ática. Y lo mismo hicieron las promotoras nacionales Neinor y Aedas, una tercera también presente en la Comunitat y un fondo de inversión de capital americano.
Todas estas retiradas, sumadas a las dudas de Cerberus y a posibles ofertas a la baja, obligan a contemplar la posibilidad de que el proceso concluya sin adjudicación, bien sea por falta de propuestas o por que ninguna alcance los mínimos que solicita el València CF, según especulan fuentes del sector inmobiliario.
La ideación de Mario Valle y Antonio Verdú, como ejemplo de ideación arquitectónica, abre la fantasía urbana de imaginar Mestalla com un fenómeno que sobrepasa su propio uso: un viejo estadio como identidad colectiva de una ciudad
