VALÈNCIA. La crisis provocada por el coronavirus ha azotado con fuerza la economía. Y, en este contexto, el mercado inmobiliario también ha sufrido un importante impacto: freno en la compraventa de vivienda y transacciones en el aire en segmentos como las oficinas o el retail. España, y València en particular, se habían posicionado en el punto de mira de inversores internacionales que ahora mantienen en stand by cualquier tipo de movimientos. Y es que la incertidumbre se cierne sobre un sector que en los últimos años ha experimentado un importante dinamismo, con un peso importante en el crecimiento de España.
Sin embargo, los expertos lo tienen claro: la profesionalización y músculo del mercado inmobiliario permitirán una recuperación a medio plazo, aunque habrá segmentos que se resentirán con mayor incidencia que otros. Algunos ajustes de precios a corto plazo por la contracción de la demanda, bajada en el alquiler e impulso del negocio logístico son algunas de las previsiones que los expertos auguran en el mercado inmobiliario. Aunque la incerteza es la tónica general, aunque con visos de esperanza.
Un escenario totalmente diferente a la crisis de 2008, debido al saneamiento del sector bancario y al aprendizaje de los últimos años con empresas más responsables, sólidas y sostenibles. Valencia Plaza habla con siete expertos para dibujar el posible horizonte postcoronavirus y conocer cómo impactará esta situación en el sector inmobiliario.
Yolanda Lozano, directora general de Olivares Consultores
-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario? ¿Cuál es el horizonte a corto y medio plazo?
La afectación momentánea es muy relevante, con los puntos de venta cerrados, pero consideramos que a medio plazo la demanda retenida en este periodo volverá y habrá un repunte de operaciones. No es una crisis inmobiliaria en sí misma y el sector se encontraba en un buen momento, con prácticas sanas, por lo que la recuperación de esta crisis global será posible. Va a afectar mucho más a otro tipo de actividad, el consumo minorista de ocio/restauración no va a recuperar lo perdido estas semanas. Pero el mercado inmobiliario es diferente, la demanda que estaba, estará en el momento en que se normalice todo, y haya un repunte de operaciones en esos meses. Son actitudes de consumo completamente diferentes, por lo que que a medio plazo el sector se verá reforzado, porque las tomas de decisiones probablemente se acortarán y todos los actores estaremos más activos y proactivos.
-¿Habrá contracción en la demanda y bajada de los precios en la vivienda?
-No con carácter general y menos a medio / largo plazo y dependerá de las zonas. En segunda mano puede que a corto plazo haya un ajuste a la baja en propietarios que necesiten vender, pero a medio y largo plazo se recuperarán los precios actuales. Y, en obra nueva, consideramos que no va a haber ningún ajuste en Valencia. Los precios de obra nueva en Valencia no han ido subiendo de manera general, están muy ajustados, por lo que aún tienen recorrido al alza desde este punto. Además, los proyectos en marcha, en general, se encuentran consolidados y con una buena base comercial y financiera.
En general, se ha ido trabajando bien en los últimos años, con rigor y profesionalidad de todos los agentes, por lo que eso va a producir que nos recuperemos de este periodo mucho más rápido que otros sectores o que en la crisis del 2008.
-España, y València en particular, se habían posicionado como una plaza importante para fondos extranjeros. ¿Seguiremos en el foco o habrá un freno de la inversión?
-Así es. Incluso con un mayor interés de los inversores institucionales que entiendan la oportunidad del momento, con activos muy interesantes que solo salen al mercado en situaciones de necesidad de liquidez. La tendencia apunta a que los más conservadores inicialmente apuesten por mercados más seguros como los de Madrid y grandes ciudades. La dificultad en este momento se centra en encontrar el precio de cruce de oferta y demanda, descontando en el punto real un impacto que aún desconocemos con total certeza. El inmobiliario es un mercado sólido, especialmente en los inmuebles prime, porque alcanzan la estabilización del valor independientemente de las fluctuaciones coyunturales, a pesar de que sean con un impacto tan acusado como la actual.
José Ángel Sospedra, director Oficina de Valencia de CBRE España
-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario? ¿Cuál es el horizonte a corto y medio plazo?
-Nos encontramos ante una situación extraordinaria que va a tener un gran impacto en la economía mundial y nacional. Desde CBRE prevemos que tendrá un impacto negativo a corto y medio plazo en el mercado inmobiliario en Europa, siempre que el brote se controle en un plazo razonable. El enfoque acomodaticio de la política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) y de otros bancos centrales sugiere que el entorno de bajos tipos de interés probablemente continuará por más tiempo. Además, muchos gobiernos han activado una mayor relajación fiscal. La combinación de los dos debería apoyar a muchas economías porque de otro modo podría ser un golpe mucho más fuerte para el crecimiento económico.
Con todo, conviene resaltar la solidez del sector inmobiliario en Europa, a pesar de encontrarse en una fase madura del ciclo. Según los datos del primer trimestre del año, la inversión alcanzó los 85.500 millones de euros, lo que supone un récord absoluto, y un 52% más que la cifra alcanzada en el mismo periodo del año anterior. También destacan los datos de España, con 3.225 millones de euros invertidos entre enero y marzo, un 54% más que en el primer trimestre de 2019.
- ¿Qué segmentos se verán más afectados?
-Desde CBRE realizamos un análisis muy pormenorizado del impacto del Covid-19 en el mercado y nuestra observación es que el sector hotelero, de ocio y de retail son los que están experimentando una mayor presión en Europa. Respecto al sector hotelero, el mercado ya ha asumido que el ejercicio 2020 va a ser malo, debido a la extraordinaria situación generada. La recuperación empezará a producirse bien entrado 2021.
Por el contrario, el sector oficinas, junto con el logístico, son los más resilientes por el momento. El escenario que manejamos para el sector oficinas es de una fuerte contracción. Ahora bien, hay que tener en cuenta dos elementos: tras la anterior crisis financiera, las empresas han sido muy cautelosas, priorizando la eficiencia de los espacios; y, por otro lado, antes del Covid-19 todo apuntaba a una ligera contención de la contratación en 2020 provocada por la madurez del ciclo y la falta de oferta disponible. Estimamos que esta cifra podrá verse reducida en un 15-20% por esta nueva situación.
En el ámbito del sector logístico e industrial, a diferencia de lo que ocurrió en 2008, los inversores no solo no se están retirando, sino que, prevemos que los de otros sectores lleguen a la logística al percibirse que es, probablemente, el sector mejor posicionado por la actividad que generan el ecommerce, la logística de frío y la urbana.
-En residencial, ¿cómo afectará la crisis a la demanda y los precios?
-En el área residencial, hasta que no se recupere la confianza y la certeza sobre la situación laboral, la demanda no se va a reactivar de forma sostenida y consistente. No obstante, el mercado de inversores, dadas las alternativas que hay en otros productos financieros, puede ver la adquisición de una vivienda como una oportunidad de valor refugio. Por el lado de la oferta, los proyectos que están en curso con obras en ejecución están financiados, las promotoras son solventes, y terminarán su ejecución, pero sí que observaremos una parálisis de nuevos proyectos que se iban a lanzar de aquí a final de año.
Sobre los precios en la vivienda usada, los propietarios, dada la situación, se verán obligados a realizar ajustes más intensos en los precios. En el caso de la obra nueva, las promotoras no tienen mucho margen para ajustar precios y, según nuestros datos, en un escenario conservador, este año nos estaremos moviendo en torno a un ajuste del 2,5%, dependiendo también de la duración y el efecto que tenga el coronavirus en la economía.
- España, y València en particular, se habían posicionado como una plaza importante para la inversión extranjera. ¿Seguiremos en el foco?
-Debido al contexto de elevada incertidumbre, se ralentizará la actividad en los próximos meses en el mercado de la inversión internacional y nacional. Los inversores han adoptado mayoritariamente una actitud de wait and see, a la espera de tener mayor visibilidad de la duración e impacto en la economía real de esta crisis sanitaria que ha pillado al mundo por sorpresa. Desde luego, en la certeza de que esta es una situación transitoria, más o menos larga, pero coyuntural, permanecen muy atentos a las oportunidades que puedan surgir.
Ignacio Olivas, responsable Oficina Valencia Savills Aguirre Newman
-¿Cómo impactará la crisis en el mercado inmobiliario?
-El mercado tenía unos fundamentales muy sólidos antes de que comenzara esta situación, unos aprendizajes recientes de otros momentos de incertidumbre y un nivel de profesionalización y madurez que nos mantiene bien posicionados, además con un nivel de oferta que se ha ido trabajando muy ajustado a la demanda. Por el momento es pronto y la situación sigue siendo de incertidumbre en esta situación excepcional, pero las noticias que llegan de nuestras oficinas en Asia ya operativas son positivas en cuanto a la recuperación de la actividad.
-¿Qué segmentos se verán más afectados?
-Depende no solo de segmentos, sino también de localizaciones. Logístico y build to rent apuntan como los mejor posicionados, mientras retail y hoteles sufrirán más por el parón de la actividad. Todos los implicados están haciendo sus deberes muy conectados en toda la cadena y muy cerca de los clientes, con un fuerte compromiso para salvar la situación temporal y con el foco puesto en el medio plazo.
-¿Cómo afectará a la vivienda?
El impacto y la duración del impacto en el empleo afectará en el corto plazo, pero no estimamos por el momento bajada generalizada en obra nueva, donde va a depender de zonas y de proyectos. En el mercado de segunda mano, será distinto probablemente.
-¿Surgirán nuevas tendencias en el mercado?
-En principio, la adecuación de los espacios en todos los usos a las medidas de higiene y distanciamiento social conllevarán también aumento de las certificaciones de edificios sostenibles y saludables. El teletrabajo, la necesidad de espacio interior y exterior en casa, la necesidad de mayor superficie de almacenaje en logístico, mayor flexibilidad. Todo esto son factores para una nueva realidad, pero aún es pronto para hablar de en qué medida los aplicaremos, estamos todavía muy condicionados por la situación a día de hoy.
Teresa Puchades, directora Ejecutiva en Avanza Urbana
-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario?
-Nos vemos afectados desde el punto de vista de la parálisis que conlleva el confinamiento y que ha supuesto una ligera ralentización en el trabajo en las obras y una ausencia de visitas in situ. El escenario del sector es que no tenemos stock de vivienda acabada y venimos de una situación reciente caracterizada por la presión de la demanda en el acceso a primera residencia de jóvenes, acceso a alquiler y aumento de actividad del turismo residencial. La presión compradora de los últimos años agotó el stock de vivienda acabada de manera que, a diferencia de 2007, actualmente no existe stock de producto acabado a la venta. El producto nuevo fabricado en los últimos años ha sido sobre pedido (compra sobre plano) y se ha entregado prácticamente todo.
El volumen de cancelaciones de contratos durante el mes de marzo ha sido muy bajo. Los clientes siguen adelante con su plan de vida. No están pensando en un escenario de rebaja de precios como incentivo a cancelar sus contratos ni anticipan una bajada del valor de la vivienda nueva adquirida.
-¿Habrá retrasos en obras y entregas?
-En la situación actual no, eso si no se se vuelven a dar episodios de confinamiento. El sector se va recuperando tras las dos semanas de parálisis y si los plazos administrativos no se alargan, podremos alcanzar los compromisos de entregas a clientes que teníamos establecidos. En la actualidad, las entregas se van formalizando dentro de las restricciones del decreto.
-¿Cómo afectará esta situación a la demanda y los precios de la vivienda?
-La demanda mantiene el interés y, con los tipos de interés bajos, aquellos cuya situación no haya sufrido un cambio drástico podrán acceder a su vivienda. De lo que estamos seguros es de que una reducción de las ventas no significaría caída en el precio y mucho menos en el valor. Y eso es porque el importante incremento de los costes de construcción durante los dos últimos años ha sido parcialmente absorbido por los márgenes de las promotoras, ajustándolos de tal forma que ya no queda margen para mayores descuentos. Luego está la carencia de suelo, que es trascendental en el precio. En cuanto al escenario que vamos a encontrarnos, creo que la normalización traerá medidas de impulso de la compra de viviendas. También, incluso, puede haber quien quiera cambiar a otro espacio para vivir tras la experiencia de confinamiento.
Nora García, presidenta de la Asociación de Inmobiliarias de la Comunitat Valenciana (Asicval)
-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al negocio inmobiliario y qué horizonte prevé en el corto y medio plazo?
-La crisis sanitaria nos está afectando de pleno porque nuestra actividad está prácticamente paralizada. En estas semanas, tan solo se han formalizado en notaría unas pocas operaciones que se habían cerrado antes del estado de alarma y, en el resto, se han firmado ampliaciones de los contratos de arras para poder firmar las escrituras en cuanto sea posible. No ha habido prácticamente reservas en estas semanas.
A corto plazo, el horizonte es complicado, ya que una agencia inmobiliaria trabaja a éxito a semanas o meses vista. Esperemos que en el momento que levantemos las persianas de nuestras agencias y podamos volver a trabajar. En cambio, en el medio plazo es difícil predecir y todo dependerá de cómo quede el país de dañado con esta pandemia. Prevemos que hasta después del verano no volverá la actividad. Posiblemente, sea hacia el año nuevo cuando volvamos al ritmo de actividad que manteníamos hasta antes del Covid.
-¿Habrá contracción en la demanda y bajada de los precios?
-Digamos que la demanda cambiará. Es seguro que muchos compradores abandonarán la búsqueda por haberse visto inmersos en un despido, un ERTE o si sus empresas se han visto afectadas directamente por los efectos económicos de la pandemia en el caso de los empresarios. Pero también es seguro que otras familias que económicamente se lo pueden permitir y que no tenían pensado comprar, después de pasar un largo confinamiento en sus casas, habrán tomado la decisión de cambiar en busca de espacios más abiertos.
-¿Qué medidas piden las inmobiliarias para hacer frente a esta situación?
-Como primera medida, que los ERTE se puedan alargar en nuestro sector unos meses más aunque volvamos a trabajar, por lo que he comentado anteriormente de que generamos ingresos a meses vista. Otra medida que hemos solicitado es que haya una bonificación del 50% del ITP e IVA para la compra por el plazo de un año para incentivar a todos aquellos que puedan comprar. Incluso que se recupere la desgravación fiscal por compra de vivienda habitual.
Juan Luis Herrero, delegado de Lucas Fox en Valencia
-¿Cómo impactará la crisis provocada por el coronavirus en el mercado inmobiliario?
-El mercado inmobiliario está en cuarentena. Es pronto para analizar las consecuencias del Covid y para predecir comportamientos futuros, pero tenemos claro que vamos a tardar en volver a los niveles previos a la crisis sanitaria. Aun así, los clientes nos siguen manifestando mayoritariamente que continuarán con sus planes de adquisición de viviendas cuando sea posible hacer físicamente las visitas, especialmente en el segmento del mercado medio/alto y alto.
En el mercado del alquiler creemos que habrá una pequeña corrección de precios pero pronto volverá a su nivel frenético precrisis, mientras que el de obra nueva se verá menos afectado que el de vivienda usada porque su periodo de maduración es más largo, y aunque sufrirá retrasos relevantes y menor inicio de proyectos, todos los proyectos con un correcto enfoque continuarán adelante.
-¿Cuál es el horizonte que prevé a corto y medio plazo?
-A corto plazo, hasta que sea posible retomar el movimiento, no queda otra que aprovechar el tiempo con el uso de nuevas tecnologías para teletrabajar y para mejorar la formación del equipo. Debemos estar preparados para los dos últimos trimestres del año. A medio plazo, estamos convencidos de que el sector retomará su actividad con pulso y energía. En cuanto se vislumbre una solución sanitaria el efecto rebote va a ser muy importante, si bien el papel de las autoridades públicas y las entidades financieras va a ser clave para esta recuperación con la ayuda a las empresas en la gestión de su liquidez.
Los nuevos requerimientos de la demanda pasan por potenciar elementos como las terrazas, la orientación solar, espacios amplios y ubicaciones prime. El concepto de vivienda jardín vuelve a recuperar notoriedad porque creemos que se va a generar una tendencia de traslado desde la urbe al área metropolitana y rural, donde es posible por el mismo precio tener mucho más espacio.
-¿Se resentirán la demanda y los precios?
-Sin el más mínimo género de dudas, la demanda va a ser mucho menor. Hay que tener en cuenta que las limitaciones de vuelo hacen que no haya demanda de cliente internacional, que representaba casi un 20% y, por otro lado, la demanda nacional va a ser más exigente y selectiva. Se trata de una demanda con periodos de decisión más largos y su concreción estará más ligada a criterios de oportunidad y muy pendiente de la evolución del mercado.
Obviamente, a menor demanda e igual oferta el precio tenderá a bajar. Predecir su comportamiento es muy complicado, porque estamos en una situación totalmente inédita y nunca dada hasta la fecha. Lo normal es que el propietario que quiera vender deberá reducir sus expectativas. La apertura de los vuelos internacionales generará un pequeño tsunami de compradores ávidos por tomar posiciones en el mercado residencial y que esperamos estar preparados para canalizar.
Lia Shalagai, responsable de la Delegación de València de Grupo Ferran
-¿Cómo está afectando la crisis del coronavirus al mercado inmobiliario?
-Aunque la actividad se ha paralizado casi por completo, no vemos prácticamente cancelaciones de compraventas. Ahora bien, es verdad que los procesos de venta están alargando sus plazos. Los sectores retail y hotelero son los más perjudicados, mientras que el logístico saldrá reforzado de esta crisis. En el sector de locales comerciales, aunque la búsqueda de espacio se ha pausado, hay mucha probabilidad de que las negociaciones avanzadas sigan adelante y se firmen los contratos. Nos dedicamos mucho ahora a la renegociación entre inquilinos y propietarios, ya que la recuperación será más lenta de lo previsto inicialmente. Los inversores siguen analizando los productos, aunque aumentando mucho la precaución y a la espera para actuar.
-¿Qué horizonte prevé a corto y medio plazo?
-El parón coyuntural podría incrustarse en el sector si las medidas de contención se tienen que alargar en el tiempo. El Gobierno puede mejorar o empeorar la situación. Lo cierto es que no sabemos cómo va a reaccionar el mercado cuando se reactive. La incertidumbre y la sombra de una recesión en el horizonte podrían complicar la recuperación. De todas formas, la reactivación no será inmediata, pero esperamos que sea en forma de V. Los efectos del impacto del coronavirus se notarán más en el segundo y tercer trimestre del año. No obstante, pensamos que la recuperación llegará a partir del último trimestre del 2020 – primer trimestre del 2021, pero no al mismo ritmo de antes.
Se espera un ajuste en términos generales, pero no vemos razones para que sufra un revés la tendencia general de la asignación de fondos al sector inmobiliario a medio-largo plazo, dadas todas las ventajas de inversión y que sus alternativas siguen sin presentarse muy atractivas. Con todas las cautelas que aconseja la situación, debemos mantener la tranquilidad y optimismo contenido.
-¿Cómo afectará a la demanda y los precios?
-Todos intuimos y está claro que va a haber un descenso, aunque el grado de la caída dependerá sobre todo de cuánto se alargue la actual situación y su impacto sobre las economías familiares. Todavía es muy pronto para conocer la reacción del mercado. A corto plazo se notarán más daños en el alquiler porque el mercado de vivienda turística ha desaparecido y muchos propietarios tendrán que tomar la decisión de pasar al alquiler tradicional. El aumento de la oferta provocará la reducción del precio.
