El sector inmobiliario español está muy lejos de padecer una gran crisis

MADRID. Analizando los últimos datos presentados por el Banco de España -donde las estimaciones conducen a una posible reducción del PIB de un 15% y se valora un posible crecimiento de la tasa de desempleo entre un 18,1% y el 23,6%-, no es osado pensar que el precio de la vivienda puede verse impactado negativamente por estas circunstancias. ¿Por qué? Porque una bajada de crecimiento económico y un incremento del paro tienen consecuencias directas dentro del sector.

Esta crisis ha sido selectiva, ya que ha provocado un mayor impacto dentro del mercado inmobiliario de las zonas más afectadas por el virus. Además de provocar encarecimientos de los activos inmobiliarios en aquellas zonas que han sobrellevado la pandemia de una manera más eficiente en lo que a contagios se refiere.

A diferencia de la crisis del sector inmobiliario en 2008, las circunstancias de esta nueva crisis son totalmente distintas. Y lo son principalmente porque los niveles de endeudamiento de las familias están muy lejos de ese máximo alcanzado en la anterior crisis, es decir, los últimos años antes de la recesión en la que nos encontramos sumidos han servido para cancelar el exceso de endeudamiento, tanto para familias como para empresas, claramente favorecidos por los bajos tipos de interés que se han establecido en el mercado. Ello ha llevado también a afrontar esta crisis a las familias con algunos ahorros aunque no debemos olvidar que estamos a la cola de toda la Eurozona en este sentido. 

A esta circunstancia debemos sumarle una ley básica de mercado y no es otra que la oferta dentro del sector inmobiliario, en la actualidad no hay unos niveles de sobre oferta -como en la anterior crisis- que provoque un abaratamiento dentro del precio de la vivienda. Todo lo contrario porque en muchas zonas lo que sucede es que hay una escasez de oferta y una demanda creciente que provoca el encarecimiento de la vivienda.

Es cierto que estamos en la segunda mayor crisis de la última década, pero esta no es comparable a la anterior y menos en el sector inmobiliario. Un sector que no olvidemos que desde que alcanzara el mínimo en 2014 ha subido un 32%. Las últimas estimaciones hablan de una posible caída de entre un 6,5% y un 15%, previsiones mucho más relajadas que los datos mostrados al inicio de la crisis.

Más paro, menos coste de las viviendas

Teniendo todos estos datos en cuenta debemos de tener en consideración que una variable tan importante como el desempleo será crucial para determinar el impacto de la caída en el precio de la vivienda, por cuanto la relación es inversa. Una tasa de paro elevada provoca un abaratamiento del precio de la vivienda, teniendo en cuenta que estamos en un país donde el 80% de la demanda de pisos viene de inversores que la utilizarán como vivienda principal.

El precio de la vivienda es un indicador retrasado, con lo cual veremos la trascendencia real de esta crisis en los próximos meses. Por eso el prever el precio es muy difícil pero los datos hacen ser tremendamente optimistas en una recuperación mucho más rápida del sector inmobiliario, que la que vivimos en el 2008.

Jorge López es analista de XTB