Las 7 claves para entender el rompecabezas de la ATE de Mestalla 

VALÈNCIA. Esta pasada semana la Actuación Territorial Estratégica (ATE) del nuevo Mestalla ha llenado páginas y páginas de los periódicos. Una actuación urbanística que, seis años después de entrar en vigor, está más de actualidad que nunca por los pasos dados en los últimos ejercicios tanto por el Valencia Club de Fútbol como por parte de las administraciones valenciana. Pero, además, por la importancia del próximo mes de agosto en el devenir de este desarrollo. Su prórroga, posible anulación, penalidades para el club son algunos de los escenarios que se han puesto estos días encima de la mesa. Pero, ¿qué supone lo sucedido en los últimos meses? ¿Cuál es el futuro que espera a la actuación urbanística?

Lo cierto es que este año se cumple una fecha clave en el futuro de la ATE, lo que ha precipitado la toma de decisiones por parte del promotor, en este caso el club, y por otra por parte de la Administración. Y es que tras sistemáticos incumplimientos del Valencia con los compromisos adquiridos, la Generalitat Valenciana ha tomado una serie de decisiones que han precipitado los últimos movimientos.

Pero, para entender la magnitud de lo que está sucediendo ahora hay que remontarse a 2015, cuando se firmó entonces el acuerdo entre el Valencia y la Generalitat para acometer la construcción del que iba a ser su nuevo estadio, el Nou Mestalla. Un pacto que incluía una serie de compromisos que el club debía ir cumpliendo como la demolición del antiguo estadio, la construcción de un polideportivo en Benicalap, un hotel y la finalización de su nuevo campo. Hitos con unos plazos marzos que concluían en 2025, cuando toda la operación debía estar finalizada.

1. Fases y plazos

En concreto, la ATE es una figura urbanística creada durante el mandato del PP para agilizar las actuaciones consideradas como estratégicas en el territorio valenciano. Así, por ejemplo, además de la de Mestalla también estaba la del macrocentro comercial Puerto Mediterráneo en Paterna. No obstante, esta figura también conlleva para el promotor una serie de compromisos. En el caso de la ATE de Mestalla, llevaba aparejada tres fases con unos plazos muy marcados. 

El primer hito o fase, que debía estar concluido en 2018, incluía tres aspectos: la demolición del edificio con dependencias municipales en la Avenida de Aragón; la urbanización del entorno; y la construcción de un hotel, propiedad de Expo Grupo, sobre la parcela resultante y cuya edificabilidad terciaria fue transferida del antiguo solar de Jesuitas.

Esta parte es crucial en toda la operación ya que según fija la resolución de la concesión de la ATE, "el promotor ejecutará la primera fase en el plazo de 36 meses desde la entrada en vigor de la ATE". Se trataba, pues, de un plazo "imporrogable" para la administración.

La segunda fase consta, a su vez, de dos periodos. En la primera, que concluye este próximo mes de agosto de 2021, se recogían cinco puntos: la urbanización del entorno del Nou Mestalla, la ejecución de las medidas correctoras recogidas en los estudios de movilidad, la construcción del nuevo polideportivo de Benicalap, la finalización de las obras del nuevo estadio paralizadas desde hace más de 12 años, y cumplir con el desarrollo del suelo terciario que ostenta en el entorno.

En la segunda subfase, que concluye en 2023, el Valencia debe demoler el viejo Mestalla y ejecutar el terciario y los aparcamientos que incluye esos suelos de la Avenida de Aragón. Además, de acuerdo con la ATE, se deberá completar la urbanización del entorno y ejecutar las medidas correctoras recogidas en los estudios de movilidad para esta zona relacionadas con la sostenibilidad urbana.

Y, finalmente, la tercera fase, de dos años, incluía la construcción de manera progresiva  las edificaciones en la zona del antiguo estadio. Por tanto, este último hito de la actuación acaba en 2025, cuando vence la ATE en su conjunto.

2. Incumplimientos

Llegados a este punto, ¿qué ha hecho y qué no ha hecho el Valencia Club de Fútbol? A la vista de lo que incluye la ATE, es claro y evidente que únicamente se ha cumplido de forma parcial la primera fase (2018): se ha ejecutado la demolición de las dependencias municipales sitas en la Avenida de Aragón. Pero todavía no se ha puesto ni un ladrillo del edificio hotelero de Expo Grupo que debería sustituirlo.

Una realidad tan palpable como que la primera parte de la fase dos, que vence este agosto de 2021, no se podrá materializar porque no se ha avanzado casi en ningún sentido: exclusivamente se ha dado algún paso en cuanto al nuevo polideportivo de Benicalap, cuyo anteproyecto ha sido presentado por el club al Ayuntamiento de València al objeto de poder finalizarlo en 2023, dos años más tarde de lo previsto. El consistorio ha respondido que hace falta corregir aspectos técnicos. Pero nada hay sobre el suelo terciario, ni sobre las obras del Nou Mestalla o la urbanización de su entorno, ni sobre las medidas correctoras de movilidad.

3. No habrá prórroga

Con este panorama, la Generalitat Valenciana y el Ayuntamiento de Valencia han venido exigiendo al club que preside Anil Murthy avances y una hoja de ruta clara. Una petición que no se vio atendida hasta finales del pasado mes de abril cuando el Valencia presentó una nueva propuesta al Ayuntamiento de Valencia. 

El club che pedía una prórroga de los plazos. Un nuevo plan que pasa por iniciar la construcción del polideportivo de Benicalap en 2022 y finalizarlo en diciembre de 2023, así como retomar las obras del nuevo estadio a mediados de 2024 para culminarlo a mediados de 2026. Para poder ejecutarlo, solicitaba un aplazamiento de la ATE de cinco años más, esto es, hasta 2030.

La petición requería de una respuesta de las administraciones. Y es por ello que el Ayuntamiento de València -mediante la concejalía de Urbanismo que dirige Sandra Gómez-, la Conselleria de Territorio, que lidera Arcadi España, y la Conselleria de Economía, que dirige Rafa Climent, han emitido sendos informes ante la solicitud de prórroga del Valencia. El departamento de Economía, atendiendo el resto de informes, tenía la última palabra.

El primero fue el Ayuntamiento, que en un informe jurídico de Urbanismo instaba a no conceder la prórroga. La edil del ramo, del PSPV, insistía en que "a la hora de dar una prórroga, hay que acreditar que el promotor haya dado algún paso en este sentido. Y todos los informes confirman que hay una inactividad total por parte del Valencia". Más tarde llegó el informe elaborado por Territorio, cuya conclusión era que "no se cumplen los requisitos establecidos legalmente" para acceder a la solicitud del club.

Ambos informes fueron remitidos a la Conselleria de Economía, quien remitió esta semana al Valencia la decisión definitiva, como publicó este diario: "No concurre ninguna causa que, en los términos descritos por el club, pueda fundamentar la prórroga solicitada". El departamento de Climent da al club, en cumplimiento con la normativa, de un plazo de alegaciones de 10 días hábiles. De no presentarse, Economía emitiría una resolución firme. Si se presentan, serán estudiadas y, más tarde, aceptadas o rechazadas.

4. No prórroga vs. anulación

¿El rechazo de la prórroga de la ATE implica la anulación de la misma? No. Se trata de dos procedimientos diferentes. La administración, en este caso, se limitaba a responder a la solicitud realizada por el club de una prórroga de los plazos en la actuación. Y la única implicación que tiene el rechazo de la Generalitat Valenciana a la prórroga es que los plazos se mantienen intactos: en agosto de 2021 finaliza parte de la segunda fase; en 2023, la otra porción; y en 2025, la tercera fase y la actuación en sus términos generales. 

Por ello, Economía en su informe explica que por ahora "no ha lugar proceder a la resolución de la ATE en este procedimiento" y recuerda que todavía quedan cuatro años para que concluya el último plazo (2025), por lo que, si esta situación se mantuviera, el promotor podría volver a pedir una prórroga en los próximos años siempre y cuando "sea notoria y manifiesta la necesidad de ampliar el plazo de ejecución para finalizar todas o parte de las actuaciones y acredite que esto se debe a causas que no le son imputables".

5. ¿Hay que anular la ATE?

Pero son muchas las voces que solicitan la anulación de la ATE por los reiterados incumplimientos del club, especialmente voces socialistas como el conseller de Territorio, Arcadi España, o la edil de Urbanismo de València, Sandra Gómez. La anulación de la ATE dependerá de otro procedimiento que se abra, en su caso, el próximo mes, bien a  instancias de uno de los departamentos de la administración o bien tras el requerimiento de un privado.

Llegados a este punto cabe atender a la normativa de contratos para intuir cuál puede ser la decisión de la Generalitat Valenciana. La ley explica que si el Valencia, por causas imputables al club, se demora en el "plazo total" -esto es, respecto al plazo de 2025- la Generalitat puede resolver la ATE o imponer sanciones. Y que si incumple plazos parciales -como los de 2018, 2021 o 2023- la administración podrá hacer lo mismo si los incumplimientos hagan presumir que será imposible cumplir el plazo total.

Así pues, en este caso, ante el incumplimiento de la segunda fase que se prevé constatar en el mes de agosto, la administración bien podrá resolver la ATE o mantenerla imponiendo sanciones al club y exigiendo garantías reales para cumplir con la actuación. Y es aquí donde está la discrepancia: mientras que los representantes socialistas de la Conselleria de Territorio y la concejalía de Urbanismo optan la anulación definitiva, la Conselleria de Economía, dirigida por Rafa Climent (Compromís), prefiere un camino más cauto.

En opinión de las filas de Compromís, acudir a la resolución de la ATE podría conllevar la judicialización del caso, atendiendo a que el club ha mostrado señales, aunque muy pequeñas, de querer cumplir con la actuación alargando los plazos y ha presentado el anteproyecto del polideportivo de Benicalap. De esta manera, auguran que la justicia pudiera dar la razón a la parte privada. Por ello, la vía de la imposición de sanciones, también recogida en la ley, sería la más adecuada en este contexto a juicio de la coalición valencianista.

6. Sanciones

Como se ha dicho, la normativa recoge expresamente la posibilidad de que la administración impute penalidades al promotor por los incumplimientos en el contrato. Y por ahora, el club ya ha incumplido la primera fase, cuyo plazo acababa en 2018. Por ello, la Conselleria de Territorio ha propuesto sancionar al Valencia CF con más de 2,3 millones de euros por incumplir los plazos de ejecución de la Fase I de las obras que se contemplan dentro de la ATE del Mestalla.

7. ¿Y ahora qué?

El siguiente paso será dirimir sobre Fase II. El departamento que dirige Arcadi España trabaja ya en otro informe que prevé tener listo para antes del 20 de agosto para despejar las incógnitas sobre el porvenir de la ATE. Un documento que o bien puede, de nuevo, proponer una sanción al Valencia por no cumplir con los compromisos adquirido en la segunda fase o, por otro lado, optar directamente por la anulación de la actuación a la vista de la falta de disposición de Meriton de acabar con las obras. Fuentes de Territorio aseguraron a este diario que "mucho tendrían que cambiar las cosas" para no solicitar la anulación por su parte.

En el caso de que se acuerde la anulación de la ATE, entraría en vigor automáticamente la ordenación urbanística que estuviera vigente antes: el antiguo PAI de Mestalla. En términos prácticos y a grandes rasgos, la consecuencia directa es exclusivamente que desaparecería una gran cantidad de suelo terciario con los que contaba el Valencia Club de Fútbol gracias a la ATE.

La Actuación Territorial Estratégica (ATE) suponía una recalificación de suelo a terciario, una suerte de 'pelotazo' urbanístico en favor del club que le otorgaba el derecho a construir un terciario de 68.000 metros cuadrados -que bien podría haber sido un centro comercial-. La actuación recoge, por tanto, un "plus de derechos urbanísticos y de edificabilidad", en palabras de la edil de Urbanismo, que se aprobó en su momento pero que ahora sería "impensable" a juicio de los responsables municipales, dado que se aprobó sobre el PAI de Mestalla, que ya había recalificado una bolsa importante de suelo a residencial.

"La principal función de la ATE fue dar un plus sobre unos terrenos ya recalificados. El Valencia quiso más y la administración valenciana se los dio", explicó Gómez en este sentido. Y es este plus, el terciario, casi lo único que se perdería con la caducidad de la ATE. Las pérdidas para el club, traducidas a términos económicos, ascenderían a una horquilla de entre 15 y 25 millones de euros al perder esta calificación de terciario.